지역주택조합이 뭐길래 이렇게 말이 많을까?
‘청약 통장 없이 내 집 마련이 가능하다’, ‘시세보다 저렴하게 새 아파트를 분양받을 수 있다’는 말에 혹해 지역주택조합에 가입하는 분들이 많습니다.
지역주택조합이란, 일정한 지역에 거주하는 무주택자들이 자율적으로 조합을 결성해 직접 부지를 확보하고 공동주택을 짓는 제도입니다. 1980년대부터 도입되었고, 청약제도 예외 적용을 받기 때문에 진입 장벽이 낮습니다.
하지만 토지 확보, 추가분담금, 운영 비리 등 다양한 문제가 반복적으로 발생하고 있다는 점에서 ‘위험한 제도’로 지목되고 있습니다.
2025년 실태조사 결과: 10곳 중 3곳은 분쟁 중
2025년 7월 8일, 국토교통부는 전국 618개 지역주택조합에 대한 실태조사 결과를 발표했습니다.
그 결과, 무려 187개 조합(30.2%)에서 293건의 분쟁이 발생한 것으로 확인됐습니다.
특히, 모집 단계에 머물고 있는 조합이 전체의 절반 이상(51.1%), 설립인가를 받지 못한 조합도 208곳(33.6%)에 달합니다.
즉, 제대로 사업이 진행되는 경우보다 중단되거나 정체된 사례가 훨씬 많다는 이야기입니다.
어떤 문제들이 터졌을까? 실제 사례로 본 위험성
- 조합장의 자금 횡령
지정된 신탁계좌가 아닌 사적 계좌로 가입비를 수납해, 경찰에 고발된 사례도 있습니다. - 시공사의 공사비 폭리 요구
시공사가 실착공지연과 물가 인상을 이유로 930억 원의 공사비 증액을 요구, 조합원 부담이 폭증한 사례가 있었죠. - 조합원의 자격 미통보 및 분담금 부당 징수
자격이 없는 조합원에게 이를 알리지 않고 분담금을 계속 받아온 사례도 확인되었습니다.
이처럼 운영 투명성 부족, 책임 소재 불분명, 정보 비공개 등이 피해를 키우고 있습니다.
특히 서울·경기·광주에서 분쟁이 많았던 이유
조합이 많이 생긴 지역일수록 분쟁도 집중되고 있습니다.
조사 결과:
- 서울: 110개 중 63개 분쟁
- 경기: 118개 중 32개
- 광주: 62개 중 23개
대부분 주택 수요가 많은 지역이죠. 이런 곳에서는 경쟁이 치열해 조합이 빠르게 모집되지만, 그만큼 무리하게 추진되거나 정보 비대칭이 큰 경우도 많습니다.
정부는 어떻게 대응하나?
제도 개선 계획 정리
국토교통부는 분쟁 상황이 심각하다고 판단해 전국 618개 조합 전수 실태점검을 8월까지 실시합니다.
또한, 분쟁이 심각한 조합에 대해서는 관계기관과의 합동 특별점검도 예고했습니다.
추진 중인 제도 개선 방안은 다음과 같습니다:
- 조합 운영의 투명성 제고
- 업무대행사·시공사 책임 명확화
- 정보공개 확대와 조합원 보호 장치 마련
- 분쟁 조정·중재 체계 도입
조합 가입 전 꼭 확인해야 할 3가지 체크포인트
- 토지 확보율
조합원 모집은 대지 50% 이상 사용권원 확보 시 가능, 사업계획 승인은 95% 이상 소유권 확보가 기준 - 조합장, 업무대행사, 시공사의 신뢰도
이전에 진행한 조합 사례, 언론 노출 여부 등 확인 - 환불 규정 및 자격 요건 명시 여부
자격 미달 시 환불 가능 여부, 명확한 탈퇴 기준 등은 반드시 계약서로 확인
조심스럽게 묻습니다. 지역주택조합, 정말 내 집 마련의 지름길일까요?
‘청약 없이 새 아파트를 가질 수 있다’는 말만 보고 성급히 결정하지 마세요.
지금도 전국 곳곳에서 조합원들이 분담금 환불도 못 받고 소송까지 이어가는 사례가 계속 나오고 있습니다.
내 집 마련이 목적이라면, 조합의 구조부터 제대로 이해하고 판단해야 합니다.
지역주택조합이 기회가 될 수도 있지만, 그만큼 위험 부담도 함께 지는 구조입니다.
지금 조합 가입을 고민 중이라면, 이 글이 작은 참고가 되기를 바랍니다.