첫 전세계약, 왜 위험할까?
사회에 첫발을 내딛고 독립을 시작하는 순간, 가장 큰 과제가 바로 주거 선택입니다.
특히 전세 계약은 수천만 원, 많게는 수억 원이 오가는 인생 첫 금융 거래이기도 합니다.
저 역시 첫 전세 계약 당시 “중개사가 있으니 괜찮겠지”라는 안일한 생각으로 서류를 대충 보고 넘어갔다가, 나중에 보증보험 가입이 안 되는 집이라는 걸 뒤늦게 알았던 경험이 있습니다. 그때 깨달았습니다. 모르면 크게 당할 수 있다는 사실을요.
오늘은 사회초년생이 흔히 저지르는 전세 실수와 이를 예방할 방법을 하나씩 짚어보겠습니다.
1. 등기부등본 확인 소홀 → 권리관계 함정
- 소유자 확인 누락 → 위임장 위조, 대리인 사기 위험
- 근저당, 가압류, 압류 존재 → 보증금 반환 순위에서 밀릴 수 있음
- 선순위 임차인 여부 → 내 보증금이 후순위가 되면 돌려받기 어려움
✅ 예방법:
계약 전 등기부등본을 직접 발급받아 소유자·근저당·임차인 권리를 반드시 확인하세요.
또한, 계약 당일 전입신고와 확정일자를 함께 완료해야 합니다.
2. 보증보험 무지 → 수천만 원 날릴 수도
- “보증금은 당연히 돌려받는 것”이라는 착각
- 임대인 파산·체납·경매 시 보증금 반환 불가 위험
- 보증보험(전세보증금 반환보증) 미가입 → 법적 보호 장치 없음
✅ 예방법:
- HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증)에서 제공하는 전세보증보험 확인
- 보증료율: 보증금의 약 0.1
0.2% → 1억 보증금 기준 연 10만20만 원 수준 - 계약 시 ‘보증보험 가입 가능 여부’를 특약으로 반드시 명시
3. 중개사 맹신 & 서류 미확인
- 무등록 중개업소, 의도적 설명 누락 위험
- 계약서 내용을 읽지 않고 서명 → 불리한 특약 삽입
- 현장 방문 생략 → 곰팡이, 누수, 방음 문제 뒤늦게 발견
✅ 예방법:
- 개업공인중개사 등록번호와 소속 사무소 확인
- 계약서 특약사항 직접 확인 & 불리한 문구는 수정 요청
- 낮 시간에 집 방문 → 전기·수도·가스 점검 및 채광·소음 체크
4. 행정 절차 미비 → 보호 대상 제외
- 계약 후 전입신고·확정일자 미루기 → 법적 보호 불가
- 임차인 등록을 제때 안 하면 보증보험도 신청 불가
✅ 예방법:
계약 직후 반드시 전입신고 + 확정일자를 완료하세요.
이 두 가지 절차가 있어야 법적으로 보증금 반환 우선권이 생깁니다.
사회초년생 전세 계약 체크리스트 ✅
항목반드시 해야 할 일
| 계약 전 | 등기부등본 확인, 임대인 신원·권리관계 검토 |
| 계약 시 | 계약서 특약 기재, 임대차 계약서 원본 보관 |
| 계약 후 | 전입신고 + 확정일자, 전세보증보험 가입 |
마무리: 준비된 사회초년생만이 안전하다
전세 계약은 사회초년생이 경험하는 첫 번째 큰 금융 선택입니다.
단순히 “좋은 집, 싼 집”을 찾는 것을 넘어, 법적 서류·보증 시스템·권리관계까지 꼼꼼히 확인해야만 큰 손해를 피할 수 있습니다.
👉 모르면 당하고, 알면 지킬 수 있습니다.
첫 계약일수록 전문가 조언을 참고하고, 체크리스트를 따라 안전하게 전세 생활을 시작해보세요.