전세 계약은 수억 원이 오가는 중요한 재정 결정입니다. 최근 전세 사기 사건이 잇따르면서 “보증보험 가입만 하면 안전하다”라고 생각하는 분들이 많지만, 실제로는 그 외에도 반드시 챙겨야 할 요소들이 있습니다. 이번 글에서는 보증보험 외에도 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 핵심 체크포인트를 정리해드립니다.
1. 등기부등본 확인 – 가장 기본적이면서 중요한 절차
- 소유자 일치 여부: 계약 상대가 등기부등본상의 소유자와 동일한지 반드시 확인하세요.
- 근저당·가압류·압류 여부: 전세금보다 선순위 채권이 많으면 보증금 반환이 어렵습니다.
- 대출 비율: 집값 대비 대출이 과도하면 위험 신호입니다.
👉 계약 전 최신 등기부등본을 발급받아 직접 확인하는 것이 원칙입니다.
2. 전입신고와 확정일자 – 법적 보호 장치
- 전입신고: 실제 거주 사실을 법적으로 인정받기 위한 절차.
- 확정일자: 임대차계약서에 법적 우선권을 부여.
- 실수요자 필수: 계약 당일 또는 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 완료해야 합니다.
👉 이 두 가지가 있어야 보증금 보호 순위가 보장됩니다.
3. 임대인 신용 상태 확인 – 보증보험 외 추가 안전망
- 세금 체납 여부: 국세·지방세 체납이 있으면 경매 시 세금이 최우선으로 배당됩니다.
- 개인 신용: 임대인이 과도한 채무 상태인지 확인 필요.
- 방법: 직접적인 신용조회를 하기는 어렵지만, 세금 완납증명서 요청이나 소송 기록 조회를 통해 간접 확인 가능합니다.
4. 전세보증보험 가입 – 필수지만 만능은 아님
- 보증기관: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증.
- 보증료: 보증금 1억 기준 연 10만~30만 원 수준.
- 가입 제한: 노후주택, 상가주택, 임대인 미동의 등으로 가입 불가 사례가 발생할 수 있음.
👉 보증보험은 안전망이지만, 가입 가능 여부를 사전 확인하는 것이 가장 중요합니다.
5. 현장 임장 점검 – 온라인 정보로는 알 수 없는 리스크
- 주거 환경: 실제 집 상태(곰팡이, 누수, 방음, 채광) 점검.
- 주변 분위기: 공실률, 임차인 구성, 관리 상태 확인.
- 집주인 태도: 임대인의 말과 태도에서 리스크가 드러나기도 합니다.
👉 임장은 단순히 집 내부만 보는 게 아니라, 주변 상권과 단지 관리 상태까지 함께 살펴야 합니다.
결론: 보증보험 + 기본 절차 + 임장 확인 = 안전 전세
전세 보증금을 지키는 핵심은 단순히 보증보험 가입에 그치지 않습니다.
- 등기부등본 확인으로 법적 위험 최소화
- 전입신고와 확정일자로 보증금 보호 순위 확보
- 임대인 신용 상태 점검으로 보이지 않는 리스크 확인
- 전세보증보험 가입 여부로 안전망 보완
- 현장 임장으로 생활 리스크 사전 차단
이 다섯 가지를 종합적으로 실행해야 안전한 전세 계약이 가능합니다.
👉 전세 계약을 앞두고 있다면, 오늘 체크리스트를 꼭 실천해보세요. 작은 수고가 수억 원 자산을 지켜줄 수 있습니다.